河池市城镇老旧小区改造政策解读

河池市城镇老旧小区改造政策解读

河池市住房保障和房产管理中心宣

一、城镇老旧小区改造对象范围是哪些?

根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发[2020]23号）、《广西壮族自治区人民政府办公厅关于印发全面推进广西城镇老旧小区改造工作实施方案的通知》（桂政办发[2020]86号）等文件精神，城镇老旧小区是指城市或县城（城关镇）建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。重点改造2000年底前建成的老旧小区；2001-2005年建成且符合改造条件的老旧小区，可按年度改造任务一定比例纳入改造范围。

已纳入城镇棚户区改造计划、拟通过拆除新建（改进、扩建、翻建）实施改造的棚户区（居民住房），以及以居民自建住房为主的区域和城中村等，均不属于老旧小区范畴。

二、是否进行城镇老旧小区改造、老旧小区改造要改造哪些内容由谁来确定?申请老旧小区改造的前提条件是什么?

《广西壮族自治区城镇老旧小区改造技术导则》中规定：城镇老旧小区改造应经由专有部分面积占三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意后方可实施。

《住房和城乡建设部办公厅 国家发展改革委办公厅 财政部办公厅关于进一步明确城镇老旧小区改造工作要求的通知》（建办城[2021]50号）中规定，一是居民对小区实施改造达成共识的，即参与率、同意率达到当地规定比例的，方可纳入改造计划；二是居民就结合改造工作同步完善小区长效管理机制达成共识的，方可纳入改造计划。

综上所述，申报年度老旧小区改造项目前，必须先在小区住户中开展改造内容、改造后小区长效管理机制民意调查，改造内容和方案、改造后小区长效管理机制得到法定比例的业主同意后，方可向自治区住房城乡建设厅申请列入国家年度城镇老旧小区改造项目。

三、城镇老旧小区改造内容分为哪三大类?改造中有何具体规定?

城镇老旧小区改造内容分为基础类、完善类、提升类三大类。

1、基础类改造内容：满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要是市政配套基础设施改造以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修。

2、完善类改造内容：满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。

3、提升类改造内容：丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要是公共服务设施建设及智能化改造。

基础类改造为优先改造内容，拟改造的城镇老旧小区应结合小区居民意愿做到应改发尽改；完善类和提升类改造内容为鼓励改造内容，能改则改，可结合城镇老旧小区实际情况和小区居民改造意愿选择性进行改造，三大类改造具体内容详见《广西壮族自治区城镇老旧小区改造内容清单》。

四、小区申请老旧小区改造前应当做好哪些前期工作?

（一） 成立小区改造项目工作议事小组。成员由产权单位人员、所在社区的社区干部、居住在小区内热衷于为小区服务的住户代表（是党员更好）组成，负责整个项目的协调和监督。

（二）开展改造内容民意调查。由议事小组成员在小区入户开展改造内容民意调查，经由专有部分面积占三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意的改造内容方可实施。改造项目工作议事小组要将改造内容民意调查结果和拟进行改造的内容在小区内公示不少于5个工作日，公示期间有异议的，由议事小组做好调解工作。

五、编制改造方案的依据是什么?

列入国家年度改造计划的城镇老旧小区改造项目，项目实施主体需要编制项目改造实施方案。

城镇老旧小区改造项目实施主体以在小区公示通过的民意调查改造内容和征求产权单位、改造结束后拟聘用为长效管理机制机构意见的结果作为编制小区改造实施方案的依据。

六、何编制城镇老旧小区改造实施方案?

改造实施方案应达到可行性研究报告编制深度，明确项目实施主体、改造范围、用地规划情况、改造面积、改造内容清单（分基础类、完善类和提升类3类改造内容）、改造技术方案（包括相关图纸）、投资估算、资金筹措方案、实施进度计划等内容。详细方案请参考《广西壮族自治区城镇老旧小区改造技术导则》附录D《城镇老旧小区改造实施方案（模版）》。

建议在编制城镇老旧小区改造实施方案时，如果项目投资额达到申请中央预算内投资补助资金的，分两个标的编制改造实施方案，但是两个标的所改造的内容不能重叠。第一个标的实施方案是用中央和自治区财政补助资金重点对房屋主体及其附属设施进行修缮（主要是基础类改造内容）；第二个标的实施方案是用中央预算内投资补助资金重点对完善类和提升类进行改造。

七、改造方案审批需要提交什么材料?

改造方案编制完成后，向本级发展改革部门提交以下材料申请审批：

（一）项目单位关于请求审批改造方案的请示文件；

（二）改造方案文本（含入户调查情况）；

（三）用地预审和选址意见书（或自然资源部门核定无需建设项目用地预审与选址意见书等手续的意见材料）。

由本级发展改革部门批复改造方案，作为初步设计、工程建设、施工许可、竣工验收等环节审批的依据。

八、城镇老旧小区改造初步设计（含项目概算）审批有什么规定?

改造方案批复总投资在400万元以下（不含400万元）的项目，不需要审批初步设计和项目概算；改造方案批复总投资在400万元以上（含400万元）的项目，由各级发展改革部门审批改造方案后，再审批初步设计（含项目概算）。

九、城镇老旧小区改造项目用地规划审批有什么规定?

涉及改变土地用途、容积率等土地使用条件的项目，由各级自然资源部门根据审查通过的改造方案依法办理用地规划许可审批和土地出让等有关手续。

不涉及土地权属变化、不改变用地性质、对环境影响小的项目，无需办理建设项目用地预审与选址意见书、建设用地改变用途审核、建设用地规划许可等用地手续和环评手续。

十、城镇老旧小区改造项目投资预算评审有什么规定?

项目在获得改造方案审批后，需要进行预算投资评审。具体规定如下：

（一）项目预算投资额在50万元以下（不含50万元）规定：对于点多面广、投资总额在50万元以下的项目，不再开展财政评审，项目预算由建设单位自行委托有资质的中介机构编制，并由建设单位自行复核确定，财政评审部门可提供有资质的中介机构名单并根据工作需要对项目预算进行抽查；项目结算由建设单位先自行委托有资质的中介机构进行审核，建设单位进行复核。

（二）项目预算投资额在50万元以上，100万元（不含100万元）以下规定：项目预算由建设单位自行委托有资质的中介机构编制，并由建设单位自行复核确定，财政评审部门可提有资质的中介机构名单并根据工作需要对项目预算进行抽查；项目结算由建设单位先自行委托有资质的中介机构审核，建设单位进行复核，最后报财政评审部门核定。

（三）项目预算投资额在100万元以上规定：项目预算由建设单位自行委托有资质的中介机构编制，并由财政评审部门复核确定；项目结算由建设单位先自行委托有资质的中介机构审核，最后报财政评审部门核定。

十一、城镇老旧小区改造项目招标有什么规定?

项目获得发展改革部门批复后，可根据发展改革部门审批文件的要求进行工程招标工作，确定施工单位。

非必须招标工程项目由招标单位根据政府采购相关规定、单位内控制度进行采购来确定施工单位。在实际操作过程中要关注两个细节：（一）政府采购意向公开。市、县各级预算预算单位工程类政府采购限额在60万元以上的，均应当公开政府采购意向，公开时间原则上不得晚于采购公告发布前30日。（二）政府采购。市、县各级预算单位工程类政府采购限额在60万元以上的，均应当报政府采购备案，按财政部门批准的采购方式采购；60万元以下的，按财务制度、各单位内控制度的规定采购。

十二、办理建设工程规划许可证需要提交什么材料?

项目业主单位持以下材料向建设工程规划许可部门申请办理：

（一）申请表。

（二）改造方案批复文件。

不增加建筑面积、不改变既有建筑功能和结构的项目，无需核发建设工程规划许可证。

十三、如何办理建筑工程施工许可证?

建设单位向住房城乡建设部门提交现场具备施工重要条件承诺书、联合审查通过的改造方案和建设工程施工合同（依法必须招标的项目同时提供中标通知书）后，即可办理施工许可证（涉及建筑主体结构变动的项目，还应提供施工图纸设计文件审查合格意见书）。

工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不用申请办理施工许可证。

十四、申请城镇老旧小区改造项目竣工验收有何规定?

（一）预验收。项目竣工后，实施单位应组织勘察（如有）、设计、施工、 监理、设备供应（如有）等单位，根据施工单位提交的资料进行预验收并形成相关书面意见。预验收通过后，由实施单位向本级住房城乡建设部门提出项目竣工验收请求。

（二）竣工验收。 实施单位应邀请本级住房城乡建设部门、发展改革等部门、质量监督部门、项目改造议事小组成员（有社区及居民代表）组成验收小组，与勘察（如有）、设计、施工、监理等单位一起，认真查验工程验收资料、管理资料、质量控制资料、相关检测报告 以及工程质量安全，现场进行综合验收，出具竣工验收报告。

（三）同时还需要进行以下2个备案：

1、消防验收备案。建设单位提交工程消防验收备案申请表、工程竣工消防验收报告、有关消防设计内容的竣工图纸即可办理工程竣工验收消防备案。（详情请向本级住房城乡建设部门咨询）。

2、竣工验收备案。建设单位提供工程竣工验收报告、施工单位签署的工程质量保修书、建设工程竣工验收消防备案情况登记表，即可办理房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案。

十五、城镇老旧小区改造项目竣工验收备案需要提交什么材料?

项目业主单位持以下材料向住房城乡建设部门办理竣工验收备案手续：

（一）工程竣工验收报告；

（二）施工单位签署的工程质量保修书；

（三）建设工程竣工验收消防备案情况登记表；

（四）工程质量监督报告（质量安全监督部门出具）。

十六、城镇老旧小区改造如何申请补助资金?

由项目业主单位向本级住房城乡建设部门提出申请

（一）项目建设过程中拨付申请。住房城乡建设部门会同财政部门依据项目施工合同约定，根据工程进度审定拨付款项。建设单位请求拨付款项需要提交如下料一式二份：（1）发改部门立项批复；（2）项目施工合同；（3）项目采购方式、成交确认书。（4）建设单位、施工单位、监理单位、项目改造议事小组成员盖章（签字）认可的完成工程建设进度量的资金拨付申请表；（5）项目改造前、改造中、改造后的彩色对比照片；（6）资金拨付申请表。

（二）工程竣工结算拨付结余款项申请。建设单位提供如下材料一式二份：（1）发改部门立项批复；（2）项目施工合同；（3）项目采购方式、成交确认书。（4）房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案证明；（5）项目改造前、改造中、改造后的彩色对比照片；（6）资金拨付申请表；（7）有资质的工程造价咨询机构或财政评审部门出具的竣工结算审核结果。（注：1、填报保障性安居工程财政补助资金拨付申请时，按发改部门批复改造项目分别列明工程总量及各项目已完成工程量。2、申请拨付款时需提供与老旧小区改造工程支出相关的税务发票复印件，加盖公章。）

附件：1、河池市城镇老旧小区改造内容入户调查表

2、广西壮族自治区城镇老旧小区改造内容清单

3、城镇老旧小区改造实施方案（普通小区）

4、城镇老旧小区改造基本流程　

5、自治区住房城乡建设厅 自治区发展改革委 自治区自然资源厅 自治区大数据发展局关于进一步优化全区城镇老旧小区改造项目审批工作的通知（桂建发[202]21号）